동거 아파트 판매: 등록되지 않은 파트너의 권리, 위험 및 법적 분쟁

등록되지 않은 커플(일명 민사혼 또는 convivenza di fatto)가 함께 거주하는 주택의 판매는 재산 권리에 따라 규제됩니다. 이탈리아 법률(Legge Cirinnà no. 76/2016)은 공식 결혼에 적용되는 가족법 조항을 이러한 동거 관계에 자동으로 적용하지 않습니다.

부동산 구매 및 소유권

미혼 커플이 주택을 구매할 때, 지분 비율은 계약에 따라 결정됩니다. 부동산은 50/50으로 등기되거나 투자 금액에 비례하여 등기될 수 있습니다.

소유권과 담보 대출 의무를 분리하는 것이 중요합니다.

주택 담보 대출금을 상환한다고 해서 자동으로 소유권이 이전되거나 공식적인 등기 없이 지분이 증가하는 것은 아닙니다. 권리를 보호하기 위해 동거자는 공증이나 변호사를 통해 동거 계약(Contratto di convivenza)을 체결할 수 있습니다.특별 위험:

• 상속: 공식 유언서가 없는 경우, 사실혼 관계에 있는 배우자는 법적 상속인이 아닙니다.
• 동거자 간 판매: 사실혼 관계에 있는 배우자 간의 부동산 양도는 의무적으로 공증이 필요합니다. 가격을 인위적으로 낮추거나 실제 금전 거래 없이 판매하는 것은 간접 증여(donazione indiretta)로 간주됩니다. 이는 향후 구매자가 주택 담보 대출을 받는 데 문제를 야기하고 판매자의 상속인이 향후 거래에 이의를 제기할 권리를 부여합니다.

소유권이 없는 파트너의 권리

부동산이 파트너 중 한 명만 소유한 경우:

• 소유자 사망 시: 생존 파트너는 2년(관계 기간에 따라 최대 5년까지) 동안 임시 거주권(diritto di abitazione)을 받습니다. 미성년 자녀나 장애 아동이 있는 경우, 이 기간은 최소 3년입니다. 재혼이나 새로운 가족 구성 시 이 권리는 소멸됩니다.
• 별거 시: 소유권이 없는 파트너는 합리적인 기간 내에 부동산을 비워야 합니다. 그러나 가족에 미성년자나 무능력한 자녀가 있는 경우, 법원은 자녀와 함께 거주하는 부모에게 해당 주택의 거주권을 보장할 수 있습니다.
• 임대료: 부동산의 공식 임차인이 사망할 경우, 생존한 배우자는 임대권을 자신의 명의로 이전할 권리가 있습니다.

공동 소유자의 매각 절차(공동 소유 주택)

주택이 두 배우자의 명의로 등기된 경우, 일반적인 공동 소유 제도(comunione ordinaria)가 적용됩니다. 제3자에게 주택을 매각하기 위해서는 모든 당사자의 합의가 필요합니다.

공동 매각 시, 매각 대금은 최초 매매 계약서(rogito)에 명시된 지분에 따라 엄격하게 분배됩니다.

1. 대금을 납부하기 전에 총액에서 다음 항목이 공제됩니다: 주택 담보 대출 잔액;
2. 부동산 관련 비용(대행 수수료, 기술 전문 지식 비용);
3. 부동산을 구매 후 5년 이내에 판매하고 해당 부동산이 주거용이 아닌 경우 발생하는 양도소득세(plusvalenza).

파트너 중 한 명이 판매에 반대하는 경우 어떻게 해야 하나요?

소유자가 제3자와 계약을 체결하도록 강요할 수는 없지만, 법적으로 자신의 의사에 반하여 공동 소유를 유지할 수는 없습니다.

1. 문제 해결은 세 단계로 이뤄집니다.지분 상환(Riscatto della quota): 한 파트너가 다른 파트너의 지분을 시장 가격에 매입하고, 나머지 담보권을 자신의 명의로 재등기합니다(은행의 동의가 필요).
2. 민사 조정(Mediazione civile): 변호사가 참여하는 필수적인 분쟁 해결 전 단계입니다.
3. 법원 심리(Divisione giudiziale): 합의에 도달하지 못하면 법원에서 문제를 결정합니다(이탈리아 민법 제1111조). 판사는 (법적으로 허용되는 경우) 주택을 두 개의 독립적인 아파트로 분할하거나, 한 파트너에게 소유권을 이전하고 다른 파트너에게 보상금을 지급하거나, 강제적으로 공매를 통해 판매 대금을 분배할 수 있습니다.

주택 담보 대출 잔액 및 수리비

주택 담보 대출은 공동 부채이므로, 공증은 매매 대금에서 매수인으로부터 받은 자금으로 대출 잔액을 자동 상환합니다. 주택 담보 대출이 50/50으로 설정된 경우, 실제로 월 납입금을 지불한 파트너와 관계없이 은행은 각 파트너로부터 정확히 반의 채무를 유지합니다. 공증은 자동 상계를 수행하지 않습니다.

이전에 완료된 수리는 공식 소유권 지분에 영향을 미치지 않습니다.

그러나 주택 가치를 높이는 자본 공사 비용을 전액 부담한 파트너는 이탈리아 민법 제2041조(불합리한 이익)에 따라 증명된 비용의 절반에 대한 보상을 요구할 수 있는 법적 권리가 있습니다.매매 시 적절한 정산을 보장하기 위해 당사자들은 공증을 통해 매매 수익의 비대칭적 분배에 관한 합의서를 작성하거나 사전에 상호 정산에 관한 사적 합의서(scrittura privata)를 체결할 수 있습니다.