이탈리아에서 가장 인기 있는 장소들
이탈리아에서 가장 인기 있는 지역들이 오히려 집 판매 어려움 면에서 선두를 달리는 것으로 나타났습니다. 이탈리아 부동산 시장의 실제 유동성을 평가하는 최초의 분석 기관인 Homepanda Horizon의 데이터에 따르면, 판매 실적이 가장 낮은 지역으로는 밀라노의 나빌리, 로마 역사 지구, 나폴리의 포실리포, 토리노의 산 살바리오 등이 있습니다. 과거에는 유명한 지역일수록 거래가 빠르게 이루어진다고 여겨졌지만, 오늘날의 통계는 이러한 생각을 완전히 뒤엎습니다. 실제로 많은 경우 정반대의 상황이 벌어지고 있습니다. 동일 부동산 중개업체가 설립한 홈판다 호라이즌 연구센터는 밀라노, 로마, 나폴리, 토리노에서 12개월간 계속적인 관찰을 통해 주택 판매 관련 243,266개 매물에 대한 대규모 모니터링을 실시했습니다. 최종 결과는 해당 분야에 깊게 박혀 있는 고정관념을 깨뜨립니다.
홈판다 유동성 지수
이러한 역설은 두 가지 자체 분석 도구를 사용하여 밝혀졌습니다.
- 홈판다 유동성 지수(IVH): 0에서 10까지의 척도로 물건의 성공적인 판매 가능성을 평가합니다.
- 온도계 할인: 가격 조정의 빈도와 규모를 기록합니다. 온라인에 게시된 전체 기간 동안의 초기 가격입니다.
부동산 거래가 활발한 유명 지역
밀라노의 나빌리
밀라노 순위에서 IVH 지수는 유명한 나빌리 지역을 32개 도시 구역 중 하위 3위에 올려놓았으며, 10점 만점에 1.8점을 부여했습니다. 목록의 외부인에는 Quadrono - Palestro - Guastalla(2.0), Solari - Washington(2.2), Arco della Pace - Sempione(3.4), Garibaldi - Porta Nuova(3.7) 및 역사 센터(3.8)도 포함되었습니다. "밀라노 럭셔리"라는 개념과 연관된 이 여섯 곳의 최고 지역은 현재 일반적으로 생각하는 것보다 유동성이 훨씬 낮습니다.
반대로 밀라노에서 가장 높은 점수를 받은 곳은 학생 지구인 치타 스투디 - 수사(7.0점)였습니다. 이곳은 엘리트주의라는 맥락에서 거의 언급되지 않는 평범하고 편안한 생활 공간입니다.
로마의 역사 중심지
수도 로마에서는 이러한 역설이 더욱 두드러집니다. 로마 역사 중심지의 가격 하락 빈도는 도시에서 가장 안정적인 지역으로 알려진 아피오 라티노-콜리 알바니 지역보다 183% 더 높았습니다. 전체 유동성 순위에서 로마 도심은 3.05점으로 최하위를 기록했습니다. 가장 높은 IVH 지표는 메초카미노-스피나체토-토르 데 첸치 지역(7.5점)에서 기록되었는데, 이 지역은 고급 주택가이지만 화려한 브로셔 표지에는 등장하지 않는 외곽 지역입니다. 남부 지역에서도 비슷한 상황이 반복됩니다. 나폴리의 고급 주택가인 포실리포 지구는 만의 탁 트인 전망을 자랑하는 유명한 언덕 위에 자리 잡고 있어 외국인 관광객들에게 나폴리의 대표적인 명소로 자리매김했는데, 이 지역에서는 안정적인 노동자 계층 거주지인 산 카를로 알 아레나 - 사니타 지구보다 매물 가격을 140% 더 자주 인상해야 하는 것으로 나타났습니다. 토리노의 산 살바리오 지구는 올림픽 이후 한때 활기 넘치는 나이트라이프의 중심지였으며 (오랫동안 "북쪽의 트라스테베레"라고 불렸습니다), 평균 매물 등록 기간이 169일로 기록되었습니다. 이는 도시에서 가장 높고 문제가 되는 수치 중 하나입니다. 네 개의 서로 다른 대도시 지역과 네 개의 독립적인 데이터베이스가 동일한 현상을 확인시켜 줍니다.
인프라가 지위보다 중요하다
네 시장 모두에 대한 공통적인 설명은 간단합니다. 실질적인 유동성은 역사적 명성이 아닌 도시 환경의 발전을 따릅니다.
- 밀라노에서는 새로운 M4 지하철 노선의 개통으로 수요 지도가 완전히 바뀌었습니다. M4 노선이 개통된 폰테 람브로-산타 줄리아 지역은 전국에서 가장 역동적인 지역이 되었습니다. - 이곳에서는 평균적으로 단 19일 만에 많은 부동산이 거래됩니다.
- 토리노에서는 링고토 지역의 대규모 재개발(OGR 테크노허브, M1 지하철역, 올림픽 이후 건설된 주택)로 인해 해당 지역의 부동산 지표가 100일이라는 놀라운 회복세를 보이고 있는데, 이는 침체된 토리노 시장에서 보기 드문 긍정적인 예외입니다.
- 로마에서는 교통이 발달한 고급 외곽 지역이 기존 펀드보다 꾸준히 높은 수익률을 기록하고 있습니다.
이탈리아 시장의 네 가지 특징
분석가들은 네 개의 메가시티 시장을 완전히 다른 네 가지 행동 모델로 설명합니다.
- 밀라노 - 합리적이고 유동적입니다. 이곳에서는 상장 건수의 84%가 아무 문제 없이 마감됩니다. 시작 가격이 낮아졌습니다. 하지만 이러한 정확성은 소유주 자체의 노력 때문이 아니라, 경험이 풍부한 부동산 중개업체와 높은 자본 회전율로 이루어진 잘 발달된 생태계 덕분입니다. 부동산 평균 매매 기간은 기록적인 27일입니다. 로마는 양극화되어 있습니다. 거래가 가장 빠른 지역(거래당 80일)과 거래가 가장 오래 지속되는 지역(152일) 사이에는 무려 91%의 격차가 존재합니다. 분기별로 상황이 급격하게 변합니다.
- 나폴리는 감성적입니다. 가장 뚜렷한 대조를 보이는 곳은 바로 여기입니다. 마테르데이-무세오 지역의 최소 65일에서 콜리 아미네이-카포디몬테-폰티 로시 지역의 최대 138일까지 소요됩니다.
- 토리노는 인내심이 강하거나 정체되어 있습니다. 이곳의 평균 판매 기간은 138일까지 연장됩니다. 평균적으로 131일 만에 분양되었고, 산타 리타-미라피오리 노르드 지역에서는 이 수치가 조사에서 최악의 기록인 170일 만에 분양되는 것으로 나타났습니다.
펜트하우스: 팔기 힘든 꿈
고급 지역에서 분양에 어려움을 겪는다면, 가장 권위 있는 주택 유형인 펜트하우스(개방형 테라스와 탁 트인 전망을 갖춘)는 더욱 저조한 실적을 보입니다.
펜트하우스는 값비싼 광고 캠페인의 얼굴이지만, 실제로는 가장 많은 시간과 가장 큰 가격 양보를 요구합니다.
밀라노에서 펜트하우스의 IVH 지수는 4.08인 반면, 일반 아파트는 4.57입니다(차이는 작지만 안정적입니다).
로마에서는 이 격차가 가장 큽니다. 펜트하우스는 3.26포인트, 일반 주택은 4.46포인트로 1포인트 이상 차이가 납니다. 나폴리의 경우 더욱 주목할 만한 통계는 다음과 같습니다. 나폴리 펜트하우스의 51%만이 시작 가격을 조정하지 않고 판매됩니다(밀라노는 81%). 더 심각한 것은 나폴리의 고급 부동산 중 12%는 구매자가 나타나기 전에 5회 이상 연속으로 가격을 인하해야 한다는 점입니다. 밀라노에서는 이런 일이 1.9% 경우에만 발생하는데, 이는 거의 6배에 달하는 차이입니다.
개인 판매자 vs. 부동산 중개업자: 고정관념이 (거의 모든 곳에서) 확인되었습니다.
전문 중개업자의 도움 없이 개인 소유주가 처음부터 주택 가치를 평가하는 데 더 많은 실수를 저지른다는 오랜 논쟁이 거의 모든 지역의 통계로 확인되었습니다.
- 밀라노에서는 개인 판매자가 여러 차례(5배 이상) 할인을 요구할 수밖에 없습니다.
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