고급 부동산 시장, 둔화세 지속…투자자 집중 대상: 이탈리아

최근 나이트 프랭크(Knight Frank) 리포트 분석에 따르면 초고액 자산가 투자자들은 로마와 밀라노

장기간 활발한 성장을 보인 고급 주택 부동산은 가격이 상승하고 있지만, 상승 속도는 다소 완만해졌습니다. 그러나 지역, 시장 부문, 그리고 특정 도시에 따라 상황은 다를 수 있습니다.

이는 Knight Frank의 2026년 상반기 리포트 시리즈(글로벌 주택 가격 지수, 프라임 글로벌 도시 지수, 글로벌 슈퍼프라임 인텔리전스, 유럽 주거 시장 지표)에서 확인 가능하며, 해당 리포트들은 전 세계, 유럽 및 이탈리아 부동산 시장에 대한 종합적인 정보를 제공합니다.

가격은 상승하고 있지만, 인플레이션을 고려하면 하락세입니다.

전 세계 55개 주요 시장을 추적하는 글로벌 주택 가격 지수는 2026년 1분기에 전년 동기 대비 평균 1.4%의 명목 가격 상승률을 기록했습니다. 이는 2024년 3분기 이후 가장 저조한 실적입니다. 그러나 추적 대상 시장의 91%는 여전히 명목 가격 상승을 보였습니다.

주요 문제는 인플레이션입니다. 인플레이션을 고려한 실질 가격은 전년 동기 대비 평균 1.8% 하락했습니다.

인플레이션이 명목 성장률을 잠식하고 있으며, 지속 가능한 경기 회복을 위해서는 추가적인 금리 인하와 인플레이션 압력 완화가 필요합니다.선두 국가와 하락세 국가:

• 터키가 명목 성장률(+26.2%)에서 선두를 달리고 있지만, 높은 인플레이션으로 인해 실질 성장률은 마이너스(-3.5%)를 기록했습니다.
• 명목 성장률 상위권에는 헝가리(+21.4%), 북마케도니아(+16.7%), 포르투갈(+16.5%), 크로아티아(+16.1%)도 이름을 올렸습니다.
• 스페인은 명목 성장률 +13.9%로 7위를 기록했으며, 실질 성장률은 +10.1%를 기록했습니다.
• 최하위는 중국 본토(-6.3%)입니다. 캐나다(-5.0%).

아시아, 세계 최고급 주택 시장(프라임) 주도

프라임 글로벌 도시 지수(전 세계 47개 도시)는 최고급 부동산 가격이 지난 12개월 동안 평균 2.0% 상승했다. 시장은 더욱 선별적으로 변화하고 있어 투자자들은 특정 도시의 기본 지표에 더욱 집중하고 있습니다.

주요 도시:

• 도쿄는 지난 연간 +44.4% 성장률(절대적 1위)을 기록했지만, 최근 분기에는 -8.6% 감소하여 급격한 상승세가 종료됐음을 시사합니다. 지난 5년간 도쿄 시장은 126.4% 성장했습니다.
• 상위 아시아 시장은 마닐라(+19.9%), 두바이(+13.0%), 서울(+11.3%), 싱가포르(+9.8%), 뭄바이(+8.2%)입니다.
• 두바이는 최근 5년간 놀라운 +180.7% 성장률을 기록하며 선두를 지켰습니다.
• 기타 시장: 밴쿠버(-10.4%), 토론토(-9.5%), 광저우(-8.9%), 베이징(-7.3%), 상하이(-7.2%). 런던도 계속해서 마이너스 성장을 보이고 있습니다(-4.0% 연간, 5년 동안 -5.1%).

초고가 부동산(슈퍼프라임): 두바이 선두, 뉴욕과 홍콩 성장세

초고가 부동산(1,000만 달러 이상 거래) 부문에서는 2026년 1분기에 12개 주요 도시에서 총 636건의 거래가 이루어졌으며, 총 거래액은 114억에 달했습니다(평균 부동산 가격은 1,860만 달러).

• 두바이는 193건의 거래로 34억 3천만 달러(분기 대비 +35%)를 기록하며 압도적인 선두 자리를 유지했습니다. 나이트 프랭크는 이러한 정점이 2026년 2월 말 지역 분쟁이 격화되기 전인 1월과 2월에 발생했다고 지적합니다.
• 홍콩은 2위(94건의 거래, 18억 4천만 달러)를 차지했습니다.
• 뉴욕은 3위(90건의 거래, 16억 7천만 달러, 분기 대비 58% 증가)를 기록했습니다.
• 이 세 도시는 전 세계 초고가 부동산 거래의 거의 60%를 차지했습니다. 런던은 45건의 거래(8억 3,600만 달러)로 증가했지만, 2022년 수치에는 여전히 크게 못 미칩니다.
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유럽: 리조트 목적지, 5년 만에 60% 성장

유럽 고급 부동산 시장의 구매자 프로필이 변화하고 있습니다.

유럽인(영국 제외)의 비중은 40%로 줄었지만, 영국인과 미국인의 투자 비중은 증가했습니다. 영국인은 국제 수요의 약 3분의 1을 차지하며, 모나코와 코트다쥐르 외에도 마드리드, 이비자, 토스카나에서 활발하게 부동산을 매입하고 있습니다. 미국인은 밀라노, 이비자, 알가르베에 적극적으로 투자하고 있습니다. 지난 5년간 가격 상승률: 휴양지에서는 알가르베를 시작으로 프로방스, 마르베야, 마요르카, 이비자, 생트로페 등이 상승했습니다. 도시 중에서는 취리히와 밀라노가 최고의 성장을 보였습니다.

환율 변동을 고려하는 것이 중요합니다. 미국인이나 스위스인은 환율 차이로 인해 유로존에서의 구매가 상대적으로 "더 저렴"하게 느껴질 수 있습니다.

이탈리아: 대중 시장 성장, 밀라노 변화, 로마 빛을 발함

세계적 맥락에서 이탈리아는 도시와 부문에 따라 다른 결과를 보여줍니다.

• 주류 시장: 이탈리아는 연간 명목 성장률 +5.2%(실질 성장률 +2.8%)로 세계 27위를 기록했습니다. 독일, 프랑스, 영국보다 높은 성과를 거둡니다.
• 밀라노(프라임 부문): 46개국 중 32위를 기록했으며, 연간 -0.9% 하락했습니다. 이는 5년간 강력한 상승세 이후 정상화된 것으로, 밀라노의 가격은 이 기간 동안 +36%(세계 7위)로 성장했습니다. 미국과 영국을 비롯한 밀라노에 대한 국제적 수요는 여전히 강합니다.

로마는 유럽 시장의 주목할 만한 도시입니다.

나이트 프랭크와 리리빙 에이전시는 로마에 대한 별도의 보고서를 제공하고 있습니다.

PIRI 100에 따르면 로마의 고급 부동산 시장은 2025년까지 5.5% 성장하여 이탈리아 수도인 로마가 마드리드, 파리, 뉴욕보다 높은 세계 23위로 도약할 것으로 예상됩니다. 로마에 투자자들이 매력을 느끼는 이유:

1. 외국인 투자자: 영국, 미국, 프랑스, 폴란드, 북유럽 국가의 구매자들로부터 주요 수요가 발생합니다. 영국인들은 종종 로마로 세금 거주지를 이전하며, 미국인들은 고급 세컨드 하우스를 구매하는 경향이 있습니다. 이탈리아의 "단일세"(부유층 거주자에게 적용되는 고정 세율)가 중요한 역할을 합니다.
2. 호텔 브랜드: 세계 최대의 고급 브랜드들이 로마에 진출하고 있습니다. W Rome과 The Rome EDITION에 이어 Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari, Six Senses가 차례로 문을 열고 있습니다.
3. 인기 지역: 비아 베네토(Via Veneto) 지역 - 비아 비콜라티(Via Biccolati), 트리에스테-핀치아노(Trieste-Pinciano), 파리올리(Parioli), EUR 지역, 아피아 안티카(Appia Antica) 지역(특히 아피아 안티카는 프라이버시와 역사적인 빌라를 중시하는 사람들에게 인기가 많습니다).

로마의 부동산 가격: 고급스럽게 리모델링된 부동산은 평방미터당 10,000~15,000유로에 판매됩니다("골든 트라이앵글"/트리덴테(Tridente) 지역은 더욱 비쌉니다). 이로 인해 로마는 런던, 파리, 제네바와 비교해도 부동산 경쟁이 치열합니다. 에너지 효율 등급이 높고 스마트 홈 기능, 컨시어지 서비스, 주차 시설을 갖춘 "완공된" 주택이 가장 인기가 많습니다. 이러한 완공된 주택의 심각한 부족 현상이 로마의 가격 상승을 부추기고 있습니다.