아파트에 곰팡이가 생겼는데, 언제 임대료를 내지 못하나요?

아파트에 곰팡이가 핀 경우: 임대료를 내지 않고 퇴거할 수 있는 경우

아파트에 곰팡이가 핀 경우, 특정 상황에서는 세입자가 임대료를 내지 않고 퇴거할 권리가 있습니다.

하지만 그 전에 집주인에게 알려야 합니다.

이탈리아 민법 제1578조 및 제1581조에 따르면, 세입자는 곰팡이로 인해 아파트가 거주 불가능하게 되고 건강에 위험을 초래하는 경우 사전 통지 및 위약금 없이 임대 계약을 해지할 권리가 있습니다.

언제 임대료 지불을 거부할 수 있나요?

곰팡이는 거주 불가능하게 만들어 세입자가 퇴거해야 하는 경우에만

곰팡이가 아파트의 일부(예: 방 하나)에만 영향을 미치는 경우, 세입자는 해당 부분을 사용할 수 없게 된 정도에 비례하여 임대료 감액을 요구할 수 있습니다.

곰팡이가 심각한 문제인 이유

트리에스테 법원 판결 제162/2019호에 따르면, 아주 미량의 곰팡이라도 주거 환경의 질을 저하시킵니다.

아파트 생활에서 발생하는 오염은 건물의 위생 상태를 악화시키고 외관을 손상시킵니다. 이는 중대한 하자로 간주되어 임차인은 임대료 감면을 받을 권리가 있습니다.

곰팡이로 인해 주거 환경이 심각하게 악화되고 계약이 위반되는 경우, 임차인은 계약 해지 또는 임대료 감면을 요구할 수 있습니다. 단, 계약 체결 당시 그러한 하자의 존재를 알지 못했고 알 수도 없었던 경우에 한합니다.

또한, 임대인은 증거로 제시할 수 있는 경우는 예외입니다.

곰팡이로 인한 건강 피해를 확인하는 진단서는 필수 서류 목록에 정식으로 포함되어 있지 않더라도 추가 증거로 활용될 수 있습니다.

당사자 간 합의가 필요합니다.

곰팡이가 존재한다는 사실만으로는 충분하지 않습니다.

임차인이 자발적으로 임대료 지불을 거부했습니다. 지불액 감액 또는 유예는 임대인과 합의하거나 법원의 명령을 받아야 합니다.

법원에서는 임차인의 일방적으로 지불을 거부할 권리를 항상 인정하지는 않습니다. 특히 이탈리아 대법원(2016년 9월 27일 판결 제18987호)은 임대인이 건물을 부분적으로라도 계속 사용할 수 있는 경우 임차인은 임대료를 지불할 의무가 있다고 판결했습니다.

임대인의 의무

집주인은 기준에 부합하고 거주에 적합한 양호한 상태의 주택을 제공해야 할 의무가 있습니다. 따라서, 곰팡이 제거 및 관련 문제는 그의 책임입니다.

세입자는 건물의 정기적인 유지 보수를 수행하고 계약 조건을 준수할 의무가 있습니다.

세입자의 과실로 인한 경우

곰팡이가 부적절한 행위로 인해 발생한 경우 임차인 - 예를 들어, 그가 건물을 제대로 환기시키지 않았거나 운영 규칙을 준수하지 않은 경우 - 그는 결과에 대한 책임을 스스로 져야 합니다. 이러한 상황에서 임대료 미납은 계약 위반으로 간주되며, 세입자는 임대료 미납자로 간주될 수 있습니다.

곰팡이 발생 원인이 세입자의 통제 범위를 벗어난 경우, 예를 들어 위층 누수나 부실한 방수 처리로 인한 경우, 건물주가 문제를 해결할 책임이 있습니다.