밀라노의 사무실 부동산 시장

밀라노 사무실 시장: 품질이 여전히 주요 요인

2026년 초에는 밀라노 사무실 시장이 작년에 비해 활기를 띄며 자연스러운 안정을 찾았습니다. IPI의 최신 보고에 따르면, 1분기 사무실 공간 흡수는 약 72,400㎡에 이르렀습니다. 이 수치는 2025년의 기록을 넘지는 못하지만, 장기적인 추세와 일치합니다.

98개 거래가 체결되었으며, 이는 사업 활동의 감소가 아닌 임차인들의 균형있고 신중한 접근을 보여줍니다. 시장의 기본 요소는 안정적입니다. 전체 공실률은 약 9.15%이고, 가용 공간은 약 118만㎡입니다.

품질이 주요 선택 기준입니다.

1분기의 주요 특징은 프리미엄 사무실에 대한 수요 집중입니다. 전체 거래량 중 약 54,100㎡, 즉 75%가 A급 및 A+급 건물이었습니다. A+급 건물이 전체 거래량의 40%를 차지하며 가장 높은 수요를 보였습니다. A급 건물은 35%, B급 오피스는 25%를 차지했습니다.

이러한 수요 구조는 높은 기술 사양, 에너지 효율 기준, 고품질 인프라를 갖춘 현대적인 건물에 대한 기업들의 꾸준한 선호를 반영합니다.

프리미엄 부문의 공실률이 3.2%에 불과한 것은 주목할 만한데, 이는 고품질 부동산에 대한 높은 수요를 보여줍니다.

수요 지역: 중심 업무 지구 유지

부동산 위치 측면에서 가장 활발한 거래는 여전히 중심업무지구(CBD)에 집중되어 있으며, 전체 흡수량의 절반을 차지합니다.

2위는 주변 지역으로 27%의 점유율을 차지하며, 그 뒤를 이어 다음과 같은 지역들이 있습니다.

준주변 지역 - 11%;
교외 지역 - 8%;
역사 중심지 - 4%.

이러한 분포는 기업들이 교통 접근성이 좋고 도시 환경이 발달한 지역을 선호하는 경향을 보여주며, 기업 사무실 위치 전략에서 중요한 역할을 합니다.

가장 매력적인 지역의 임대료 상승

임대료 상승 추세는 가장 명망 있는 지역에서 계속되고 있습니다. CBD의 최고 임대료는 연간 평방미터당 800유로이며, 최고급 부동산의 순수익률은 약 4.15%입니다.

2025년 1분기와 2026년 1분기를 비교하면 대부분 부문에서 성장세를 보입니다.

두오: 평방미터당 750유로에서 780유로로 상승
포르타 누오바: 720~770유로;
중심 지구: 600~620유로;
준주변부: 460~480유로.

외곽 지역에서도 긍정적인 추세가 관찰됩니다:

비코카 - 320~360유로;
시티라이프 - 480~500유로;
포르타 로마나 - 380~400유로.

거래 구조 및 수요가 가장 높은 지역

주요 시장 흡수 형태는 여전히 전통적인 임대(리스)이며, 약 63,900㎡를 차지했습니다.

다른 거래 유형은 다음과 같습니다.

자가 사용 목적의 건물 매입(소유주) - 10,200㎡;
기존 건물 확장(증축) - 3,100㎡;
전대 - 약 4,000㎡;
선임대(사전 임대) — 2,500㎡;
기존 임대 계약 수정 — 2,500㎡.

가장 인기 있는 사무실은 500~999㎡와 1,000~2,999㎡ 규모로, 각각 전체 거래량의 43%를 차지했습니다.

면적이 3,000~4,999㎡인 사무실이 전체 시장의 12%를 차지한 반면, 499㎡ 이하의 소형 사무실은 2%에 불과합니다. 노후화된 사무실 재고와 현대화 필요성

고급 사무실 부문의 호실적에도 불구하고, 기존 사무실 재고의 상당 부분이 노후화 문제에 직면해 있습니다. 부족한 기술 설비, 낮은 에너지 효율, 그리고 대대적인 현대화 필요성은 이러한 부동산의 매력을 떨어뜨리고 시장에서의 노출도를 높입니다.

동시에, 2026~2028년 기간 동안 예상되는 신규 공급량은 제한적입니다.

결과적으로 고급 사무실 부문의 임대료 압박은 계속될 것으로 예상됩니다. 이러한 상황에서 기존 건물의 리모델링 및 재건축은 향후 몇 년 동안 시장의 핵심 과제 중 하나가 될 것입니다. 리모델링 프로그램의 성공적인 시행은 개별 소유주뿐만 아니라 밀라노 사무실 공급의 전반적인 품질에도 중요할 것입니다.