임대료 체납 시 퇴거 절차는 어떻게 진행됩니까?

임대료 체납으로 인한 퇴거는 집주인이 건물을 비우게 할 수 있는 법적 수단입니다. 만약 임차인이 임대료나 기타 비용(예: 공과금)을 지불하지 않는 경우, 집주인은 체납 퇴거를 신청하여 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 이는 변호사가 작성한 퇴거 통지서를 통해 이루어집니다. 이 문서에는 임차인이 특정 기한 내에 건물을 비워야 한다는 의무가 명시되며, 퇴거가 확정될 법원에 출두하라는 소환장이 포함됩니다.

체납으로 인한 퇴거 절차는 어떻게 진행됩니까?

체납 시 퇴거 절차는 이탈리아 민법 제658조 이하에 따라 규정됩니다. 이 법은 임대료를 체납할 경우 임대인이 특별한 절차를 통해 임대 계약을 종료하고 부동산을 반납받으며 체납 임대료를 징수할 수 있도록 하고 있습니다.

임차인이 임대료나 공과금을 납부하지 않을 경우, 집주인은 임차인의 권리를 보호하기 위해 즉각적인 조치를 취할 필요가 있습니다. 오랜 기간의 체납은 큰 부담이 되고 자금 회수가 어려워질 수 있기 때문에 신속히 조치하는 것이 중요합니다. 단기 체납은 실수나 일시적인 문제일 수 있지만, 두 달 이상 체납은 집주인에게 문제로 인식될 수 있습니다.

퇴거 절차 시작 조건

체납 퇴거 절차를 시작하기 위해서는 두 가지 조건이 충족되어야 합니다.

1. 서면으로 등록된 임대 계약의 존재 여부.
2. 임차인이 임대료나 기타 비용을 지불하지 않는 사실.

임대 계약이 서면으로 작성되어 세무 당국에 등록되지 않으면 퇴거가 불가능합니다. 구두 계약이나 "숨겨진" 임대료 지급은 퇴거 권한을 부여하지 않습니다. 이러한 경우, 소유주는 다른 방식으로 불법 점유로부터 건물을 보호받기 위해 청구를 해야 합니다.

체납의 경우 임대 유형에 따라 차이가 있습니다.

- 주거 임대: 법률 제392/78호 제5조에 따르면, 1개월치 임대료를 지불하지 않거나 2개월치 임대료에 해당하는 공공 요금을 체납하면 충분합니다.
- 비주거용 임대(예: 상업적 임대): "경미한 침해" 기준(민법 제1455조)이 적용됩니다. 판사는 침해의 심각성을 평가합니다. 일반적으로 주거 임대와 같은 기준이 적용됩니다.

임차인이 임대료나 추가 비용(예: 공과금)을 최소 20일 이상 납부하지 않을 경우, 체납 퇴거가 시작될 수 있습니다. 그 이전에는 퇴거가 진행될 수 없습니다. 비거주용 임대의 경우, 특히 체납이 반복될 경우 판사가 침해의 심각성을 판단합니다.

퇴거 절차의 단계

임대료 체납 시 퇴거 절차는 엄격하게 정해져 있으며, 변호사의 참여가 필수적입니다. 주요 단계는 다음과 같습니다.

1. 퇴거 통지서 작성 및 발송: 소유주는 퇴거 통지서를 작성하고 집행관을 통해 법원에 퇴거 확인을 위한 소환장을 발송합니다. 소유주가 단축을 요청하지 않는 한, 통지서 발송과 법원 출두일 사이에는 최소 20일이 경과해야 합니다.
2. 법원 심리: 심리에서 판사는 다음을 할 수 있습니다.
- 퇴거를 승인합니다.
- 임차인에게 부채 상환기간을 연장합니다.
- 임차인이 퇴거에 대해 이의를 제기하면 사건을 일반 법원 절차로 이관합니다.

카르타비아 개혁으로 인한 변화

카르타비아 개혁으로 퇴거 통지 및 확인 절차가 변경되었습니다. 이제 집행관이 임차인에게 통지서를 전달하는 것이 의무화되었습니다. 퇴거 확인 절차도 간소화되었습니다. 임차인이 법정에 출두하지 않을 경우, 판사는 법원에서 집행 영장을 발부할 필요 없이 즉시 퇴거를 승인할 수 있습니다. 이 개혁은 또한 절차를 간소화하고 소요 시간을 단축하기 위해 인증된 전자우편(PEC) 사용을 권장합니다.

퇴실 통지 후에는 어떻게 됩니까?

임차인이 통지서를 받은 후에도 자발적으로 퇴거하지 않을 경우, 임대인은 강제 퇴거 절차를 시작할 수 있습니다. 이 절차는 다음과 같은 단계로 진행됩니다.

1. 판사는 퇴거를 확정하고 건물을 비우라는 명령을 내립니다.
2. 임차인은 자발적으로 퇴거할 수 있는 기간(보통 10일)을 부여받습니다.
3. 임차인이 요구를 따르지 않을 경우, 집행관은 임차인에게 퇴거 통지서를 전달합니다.
4. 집행관은 건물을 비워야 할 날짜를 정합니다.
5. 임차인이 계속 건물을 점유할 경우, 집행관은 경찰의 도움을 받아 강제 퇴거를 요청합니다.

건물이 비워질 때까지 임차인은 계속해서 임대료를 지불해야 하며, 필요 시 소유자의 소송 비용도 부담해야 합니다.