토지대장상의 가치보다 저렴하게 주택을 판매할 경우 어떤 결과가 발생할까요?

부동산 거래에는 소득에 5%를 곱한 계수를 적용한 지적가액이 있습니다. 이 금액은 등록, 대출, 세금 부과 시 기준으로 사용됩니다. 법적으로 최저 가격을 정하지는 않지만, 지적가액보다 낮게 거래하면 양측 모두 세무조사와 같은 위험을 감수해야 할 수 있습니다.

2006년부터 개인에게 의무화된 가치 평가 제도로 인해 세금은 항상 공시 가격이 아닌 지적 가치에 기반하여 계산되며, 매수자는 비용 절감을 기대하기 어렵고 지적 가치에 근거한 세금을 내야 합니다. 그러나 가격이 지나치게 낮아 OMI(주택가격지수)의 70% 미만일 경우, 세무 당국은 임의로 금액을 추산하고 OMI, 대출이나 감정평가를 바탕으로 재평가하며 매도자의 양도소득세를 다시 계산하게 되고, 90%에서 180%에 이자를 합산한 가산세를 부과할 수 있습니다.

2025년을 예로 들어보겠습니다. 수익이 800유로라면, 지적 가치는 800 × 1.05 × 115.5 = 96,600유로가 됩니다. 신고된 가격이 60,000유로인 경우, 36,600유로라는 차이가 생겨 재평가가 이루어질 수 있으며, 최대 65,880유로의 벌금이 부과될 수 있습니다.

구매자는 연대책임을 지며, 더 적은 금액을 지불했어도 추가적인 세금과 벌금을 내야 하고, 판매자는 실제 금액에 기반한 재평가와 소득세 및 벌금을 부담해야 합니다.

검사 회피를 위해서는 지적 가치보다 낮은 가격을 기록하지 말고, 개인에게 자동 적용되는 "가격 대비 가치" 방식을 활용하며, 습기나 인근 매립지와 같은 객관적 이유로 가격이 낮다면 감정평가를 신청하세요. 현금 대신 은행 송금을 사용하고, 친척에게 판매할 때는 간접 기부 위험을 고려해 합리적인 증빙과 함께 상징적 가격을 표시하는 것이 안전합니다.

법적으로 최소 가격은 없지만, 지적 가치는 최소한의 과세 기준으로 유지됩니다. 2025년 기준 계수는 신규 주택에는 110, 2차 및 기타 주택에는 120이 적용됩니다.

감사 시에는 연대책임이 따릅니다. 즉, 세무 당국이 통지나 강제 징수로 양측에게 세금을 징수할 수 있습니다.

최종적으로, 정당한 사유가 있으면 10~20%의 가격 인하는 보통 위험이 적습니다. OMI의 70% 미만 인하는 리스크가 크며 전문가의 검토와 경험 많은 공증인이 필요합니다. 미성년자에게의 판매는 명목 증서 및 유언 검인을 통한 상담을 통해 중위험으로 분류됩니다. 유용한 링크: Agenzia Entrate 웹사이트에서 가격 및 2025년 OMI를 확인하세요.