밀라노 및 로마 사무실 시장: 높은 품질의 공급 중요성 강조

JLL 리서치에 따르면, 이탈리아 사무실 임대 시장은 2026년 초에 밀라노와 로마라는 두 주요 도시에서 상이한 추세를 나타냈습니다. 1분기 총 임대 면적은 10만 제곱미터를 조금 초과하며, 이 가운데 약 6만 5천 제곱미터가 밀라노에서, 3만 6천 제곱미터가 로마에서 임대되었습니다.

m - 로마행. 전반적으로 데이터는 시장이 더욱 고품질로 변화하고 있다는 신호를 보여줍니다. 수요는 성숙하고 선택적이나, 특히 중심 지역에서 고품질 사무실 공급은 여전히 제한적입니다.

밀라노: 공간 축소에도 불구한 견고한 수요

밀라노에서는 흡수량이 약 65,000㎡에 이르며, 여기에 4,000㎡의 추가 투입이 있었습니다. 이 수치는 2025년과 유사한 기간에 높은 활동 수준을 보여주며, 지난 5년 평균을 상회합니다. 그러나 작년에 비해 흡수량이 감소했으며, 이는 전반적으로 약간의 둔화를 보여줍니다.

주된 이유는 대규모 거래 부족과 임대 사무실 평균 면적의 상당한 축소(약 1,200㎡에서 750㎡로)입니다. 이는 기업들의 더욱 신중한 전략과 사용 공간 최적화에 대한 욕구를 반영합니다.

수요는 점차 고급 부동산에 집중되고 있으며, 전체 임대 공간의 약 65%가 A급 건물에 집중되어 있습니다. 이러한 추세는 건설 품질, 지속 가능성, 최적의 입지 등 더욱 엄격한 선정 기준에 의해 뒷받침되고 있습니다.

고급 부동산의 공급 부족은 시장에 지속적인 압력을 가하고 있습니다. 평균 공실률은 9.4%이지만, 고급 부동산의 경우 3.6%로 낮아집니다.

결과적으로 임대료는 계속 상승하며, 역사적 중심지에서는 연간 평방미터당 820유로, 현대 비즈니스 지구에서는 780유로에 도달하고 있습니다. 연간 평방미터당 600유로 이상의 임대료를 받는 거래 비중도 증가하고 있어 이미 전체 거래량의 약 30%를 차지하고 있습니다. 지리적 관점에서 보면, 수요의 약 40%가 중심 지역, 특히 역사적 중심지에 집중되어 있습니다.

동시에, 파리니-이솔라와 포르타 로마나 같은 준주변 지역들이 전체 거래의 4분의 1 이상을 차지하며 그 역할을 강화하고 있습니다. 주된 수요 동력은 법률 회사, 금융 기관, 기술 기업을 포함한 전문 서비스 업종입니다.

로마: 대규모 거래로 인한 성장

로마의 경우는 다르게 나타났습니다. 사무실 부동산 시장은 뚜렷한 성장을 보였습니다. 흡수량은 약 36,000㎡에 달하며, 이는 2025년 1분기 수치의 두 배를 웃도는 수치입니다. 이러한 성장은 주로 5,000㎡ 이상의 대규모 거래 4건에 의해 견인되었습니다. 밀라노와 마찬가지로 수도인 로마에서도 고급 부동산에 대한 수요가 지속적으로 높으며, A급 건물이 전체 임대 비중의 57%를 차지하고 있습니다. 이는 고급 사무실 공급이 제한적인 상황에서 임차인의 선택 기준이 더욱 신중해지고 있음을 시사합니다. 중심 업무 지역(CBD)은 전체 거래의 약 40%를 차지하며 여전히 핵심 시장 부문이며, EUR 지역은 이번 분기 최대 규모의 선임대 거래를 기록했습니다. 업종별로는 서비스 부문, 특히 법률 회사와 공공 기관이 로마 사무실 시장에서 주요한 역할을 하며 시장을 주도하고 있습니다. 공실률은 전체적으로 7% 미만이며, 고급 부동산의 경우 약 1.5%로 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 프리미엄 임대료는 연간 평방미터당 610유로로 유지되며, 단기적으로 상승할 가능성이 있습니다.